Slut­besiktning och garanti­besiktning – så går besiktningen till

Vid en besiktning kontrollerar en besiktningsman att arbetet är utfört enligt avtalet och om det finns fel. Besiktningsmannen ska vara opartisk och redovisar resultatet skriftligt i ett besiktningsutlåtande.

Besiktningen gäller avtalet mellan dig och entreprenören. Den är inte samma sak som kommunens slutbesked, som vi förklarar längre ner.

Vilka regler som gäller beror på jobbet och avtalet:

• Nytt småhus eller tillbyggnad åt en privatperson. Konsumenttjänstlagens regler om småhusentreprenader gäller, och avtalet skrivs ofta enligt ABS 18. Slutbesiktning ska göras om du eller entreprenören begär det.
• Reparation och ombyggnad åt en privatperson, till exempel takbyte eller fasadbyte. Lagen har inga regler om slutbesiktning, men ni kan avtala om en. Hantverkarformuläret 17 är vanligt.
• Bostadsrättsförening eller företag. Med AB 04 eller ABT 06 avslutas entreprenaden oftast med en slutbesiktning, och en garantibesiktning görs innan garantitiden går ut.

Vilka besiktningar som ingår ska stå i avtalet.

Stegen nedan gäller när ett nytt småhus eller en tillbyggnad byggs åt en privatperson. Med andra avtal ser det ofta ut ungefär likadant.

1. Entreprenören meddelarEntreprenören ska i god tid tala om när jobbet beräknas vara klart. Du svarar utan dröjsmål om du vill ha besiktning.
2. Du utser besiktningsmanGör du inte det får entreprenören utse en. Ni kan också utse en tillsammans.
3. KallelseBesiktningsmannen kallar dig, entreprenören och den kontrollansvarige, om bygget har en.
4. GenomgångBesiktningsmannen undersöker om jobbet har fel. Ta med avtalet, ritningarna och en lista över det du själv har sett.
5. UtlåtandeResultatet redovisas skriftligt så snart som möjligt. Fel som du påtalar ska också antecknas.
6. Godkänt eller inteFinns inga fel, eller bara mindre fel, godkänns entreprenaden. Annars görs en ny slutbesiktning senare.
7. Felen rättasEntreprenören rättar felen snarast, normalt inom två månader. En efterbesiktning kan visa att de är åtgärdade.

När du bygger nytt eller bygger till är det du som utser besiktningsmannen. Besiktningsmannen ska ha den erfarenhet och kunskap som uppdraget kräver och vara opartisk och självständig.

Om inget annat har avtalats betalar du besiktningsmannen. Blir entreprenaden inte godkänd och en ny slutbesiktning behövs, betalar entreprenören för den nya besiktningen.

Vid reparationer och ombyggnader rekommenderar Hantverkarformuläret 17 att du som beställare utser besiktningsmannen i första hand, och annars att ni gör det tillsammans.

Tips: Välj en certifierad besiktningsman. Kiwa certifierar entreprenadbesiktningsmän enligt krav som tagits fram tillsammans med SBR Byggingenjörerna. Skriv ett eget avtal med besiktningsmannen om vad som ingår och vad det kostar.

Ska en slutbesiktning göras av ett nytt småhus eller en tillbyggnad har du rätt att hålla inne tio procent av det avtalade priset tills entreprenaden är godkänd. Som huvudregel behöver du heller inte betala för mer än den del av jobbet som är utförd.

Vid reparationer och ombyggnader följer betalningen ert avtal, till exempel en betalningsplan i Hantverkarformuläret 17.

När entreprenaden har godkänts kan du i regel bara kräva att fel som står i besiktningsutlåtandet rättas. Det finns tre undantag:

• fel som du tog upp vid besiktningen men som besiktningsmannen inte bedömde som fel
• fel som besiktningsmannen inte märkte och inte heller borde ha märkt
• fel som du påtalar för entreprenören inom sex månader från slutbesiktningen.

Fel som visar sig inom två år efter godkännandet räknas som fel, om inte entreprenören kan visa att de beror på en olyckshändelse eller på att huset har vanvårdats eller använts på ett onormalt sätt. Därför är det klokt att göra en garantibesiktning innan två år har gått.

Säg till inom skälig tid när du upptäcker ett fel. Inom två månader räknas alltid som i rätt tid. Senast kan du reklamera tio år efter att entreprenaden godkändes.

Slutbesiktningen gäller avtalet mellan dig och entreprenören. Slutbeskedet kommer från byggnadsnämnden i kommunen. Det krävs för allt som omfattas av ett startbesked, och byggnaden får inte tas i bruk innan slutbeskedet finns.

Den kontrollansvarige, om bygget har en, ska kallas till slutbesiktningen. Läs mer i guiden om startbesked, kontrollplan och slutbesked.

Villa. Ett takbyte räknas som reparation och ombyggnad. Konsumenttjänstlagen kräver ingen slutbesiktning, men du och entreprenören kan avtala om en. Fel i arbetet kan du reklamera inom skälig tid efter att du märkt dem och senast tio år efter att jobbet blev klart.

Bostadsrättsförening. Ett takbyte åt en förening görs ofta enligt AB 04 eller ABT 06. Då avslutas jobbet oftast med en slutbesiktning, och garantitiden på fem år räknas från godkänd slutbesiktning. Föreningen ansvarar för att garantibesiktningen görs innan garantitiden går ut.

Innan vi lämnar offert på ett takbyte besiktigar vi taket på plats. Det är en annan sorts besiktning: vi går igenom pannor, plåt och underlag och säger vad taket behöver, och du får ett fast pris efter besiktningen. Läs mer om takbyte i Värmland och om hur ett takbyte går till.

Källor: Riksdagen – konsumenttjänstlagen (1985:716), Fastighetsägarna – upphandling av renoveringsprojekt i brf, Svensk Byggtjänst – ABS 18, Byggföretagen – Hantverkarformuläret 17, Kiwa – certifierad entreprenadbesiktningsman och Boverket – byggprocessen. Allmän information, inte juridisk rådgivning.